(網(wǎng)經(jīng)社訊)2025年2月27日，國內(nèi)首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流公募REITs——匯添富九州通醫(yī)藥REIT（基金代碼：508084）正式登陸上海證券交易所。上市首日，該產(chǎn)品以30%的漲幅觸發(fā)漲停限制，最終收漲28.22%，換手率達(dá)24.3%，成為年內(nèi)第五只上市即漲停的公募REITs。網(wǎng)經(jīng)社數(shù)字健康臺(tái)（HLTH.100EC.CN）獲悉，其公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)1192倍，刷新行業(yè)紀(jì)錄，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)認(rèn)購倍數(shù)亦達(dá)50倍，引發(fā)資本市場對REITs投資價(jià)值的深度討論。這一標(biāo)志性事件不僅為醫(yī)藥行業(yè)資產(chǎn)證券化開辟新路徑，更折射出中國REITs市場從“政策驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型邏輯。
稀缺性+政策紅利：首單醫(yī)藥REIT的破局密碼
1. 底層資產(chǎn)：醫(yī)藥物流“硬核”支撐
匯添富九州通醫(yī)藥REIT的底層資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心，總建筑面積17.2萬平方米，是國內(nèi)首個(gè)符合GSP（藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范）標(biāo)準(zhǔn)的智能化醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目。該中心覆蓋全國96%的行政區(qū)域，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)通達(dá)30公里內(nèi)的多家三甲醫(yī)院，2024年評估值達(dá)11.03億元，近三年凈運(yùn)營收入復(fù)合增長率6.03%，2025年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為5.19%，顯著高于行業(yè)均值4710。其核心競爭力在于：
高壁壘性：嚴(yán)格的GSP認(rèn)證與智能化管理系統(tǒng)形成行業(yè)護(hù)城河；
抗周期性：醫(yī)藥流通需求剛性，疊加九州通全國性物流網(wǎng)絡(luò)保障運(yùn)營穩(wěn)定性；
可擴(kuò)募性：九州通旗下430萬平方米醫(yī)藥物流資產(chǎn)池為后續(xù)擴(kuò)募提供充足儲(chǔ)備。
2. 政策與資本共振
REITs市場的火熱離不開政策端的持續(xù)發(fā)力。2024年以來，財(cái)稅優(yōu)惠、擴(kuò)募規(guī)則優(yōu)化等政策密集出臺(tái)，推動(dòng)REITs發(fā)行常態(tài)化。此次醫(yī)藥倉儲(chǔ)REIT的推出，進(jìn)一步豐富了資產(chǎn)類型，填補(bǔ)了細(xì)分領(lǐng)域空白，與保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園等傳統(tǒng)類別形成差異化競爭710。九州通董事長劉長云表示，此舉實(shí)現(xiàn)了“重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，通過盤活存量資產(chǎn)回籠資金11.58億元，助力公司“三新兩化”（新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、數(shù)字化與不動(dòng)產(chǎn)證券化）戰(zhàn)略落地。
認(rèn)購狂潮背后：資金避險(xiǎn)需求與估值套利邏輯
1. 低利率環(huán)境下的“高息資產(chǎn)爭奪戰(zhàn)”
當(dāng)前十年期國債收益率持續(xù)下行至2.5%以下，傳統(tǒng)固收產(chǎn)品收益空間收窄。REITs憑借5%-8%的現(xiàn)金分派率，成為資金配置的“新寵”。以九州通REIT為例，其5.19%的分派率顯著高于同期AAA級企業(yè)債收益率，吸引險(xiǎn)資、券商等機(jī)構(gòu)資金大規(guī)模涌入。
2. 一二級市場價(jià)差催生“打新熱”
REITs發(fā)行規(guī)模普遍較小，供需失衡推高認(rèn)購倍數(shù)。九州通REIT公眾發(fā)售份額僅0.3億份（對應(yīng)0.87億元），1192倍的認(rèn)購倍數(shù)背后是“錢多貨少”的典型矛盾。二級市場溢價(jià)預(yù)期進(jìn)一步刺激資金搶籌——此前國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT上市首日漲幅達(dá)30%，華夏金隅智造工場REIT亦連續(xù)漲停，形成顯著的賺錢效應(yīng)。
3. 資產(chǎn)荒下的“稀缺溢價(jià)”
醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)兼具民生屬性與高技術(shù)門檻，市場供給稀缺。九州通REIT作為首單醫(yī)藥類產(chǎn)品，疊加“國家智能化倉儲(chǔ)物流示范基地”標(biāo)簽，形成獨(dú)特的估值溢價(jià)基礎(chǔ)。中航證券分析指出，此類資產(chǎn)折價(jià)率較低，未來估值修復(fù)空間明確。
行業(yè)啟示：從“破冰者”到“生態(tài)構(gòu)建者”
1. 民營企業(yè)的融資范式創(chuàng)新
九州通REIT是湖北省首單民營企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化案例，為民營經(jīng)濟(jì)盤活存量資產(chǎn)提供了標(biāo)桿。其“公募REITs+Pre-REITs”雙平臺(tái)模式，通過將成熟資產(chǎn)注入REITs池、培育Pre-REITs項(xiàng)目，形成“開發(fā)-運(yùn)營-退出-再投資”的資本循環(huán)，顯著優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
2. 醫(yī)藥行業(yè)的重資產(chǎn)解局
醫(yī)藥流通企業(yè)因監(jiān)管要求需自建倉儲(chǔ)，導(dǎo)致大量資產(chǎn)沉淀。REITs通過證券化釋放資產(chǎn)價(jià)值，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級注入流動(dòng)性。九州通計(jì)劃將上海、杭州等地15萬平方米物流資產(chǎn)納入Pre-REITs，預(yù)計(jì)新增凈利潤9億元，凸顯這一工具的戰(zhàn)略價(jià)值。
3. 資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新樣本
該產(chǎn)品打通了醫(yī)藥基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場的連接通道，推動(dòng)行業(yè)從“重資產(chǎn)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”。中信建投預(yù)測，2025年末國內(nèi)公募REITs規(guī)模將達(dá)2450億元，涵蓋交通、能源、消費(fèi)等多元領(lǐng)域，成為穩(wěn)增長的重要抓手。
風(fēng)險(xiǎn)警示：狂熱中的冷思考
盡管市場熱度高漲，投資者仍需警惕三重風(fēng)險(xiǎn)：
流動(dòng)性陷阱：REITs日均成交額僅6-8億元，換手率不足1%，機(jī)構(gòu)持倉集中可能加劇價(jià)格波動(dòng)；
估值偏離風(fēng)險(xiǎn)：部分REITs溢價(jià)率超30%，需關(guān)注現(xiàn)金流分派率與資產(chǎn)運(yùn)營效率的匹配性；
政策與運(yùn)營不確定性：擴(kuò)募節(jié)奏、稅收政策調(diào)整及底層資產(chǎn)收益波動(dòng)可能影響長期回報(bào)。
結(jié)語：REITs市場的“價(jià)值覺醒”與未來圖景
匯添富九州通醫(yī)藥REIT的上市，標(biāo)志著中國REITs市場從“規(guī)模擴(kuò)張”邁向“質(zhì)量升級”。其成功不僅在于填補(bǔ)資產(chǎn)類別空白，更在于驗(yàn)證了“專業(yè)化細(xì)分+稀缺性溢價(jià)”的商業(yè)邏輯。隨著政策紅利釋放與市場認(rèn)知深化，REITs有望從“小眾資產(chǎn)”晉升為“主流配置”，成為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場的關(guān)鍵紐帶。而如何平衡短期炒作與長期價(jià)值，將是市場參與者面臨的下一個(gè)課題。
